在國內股匯市、經濟表現都呈現低迷的情況下，到海外買房是許多人資產配置的一環
記者曹逸雯／台北報導
根據統計，截止今年8月止，全台經營海外不動產的業者共計381家，是2年前的2.5倍，交易安全問題也浮上檯面，業者建議前往海外購置不動產，可以注意「匯、賺、前」3大方向，才能保障自身權益。
亞太國際地產區經理曾智偉建議，消費者前往海外購置不動產最好以「匯率、合理賺、前景」3大方向來盤點，近期不少人抨擊海外置產不確定的風險就是匯率，一旦貨幣貶值，將會造成不動產價格的減損，他認為，部分國家匯率目前正處於超跌格局，消費者此時可用較低的匯價購入不動產，反倒是入市的好時機。
所謂的合理賺，曾智偉表示，消費者前往海外置產，通常會透過國內業者來服務交易過程，消費者支付合理的服務費用給合法業者是理所當然的，但近來有民眾向消保團體申訴台灣開發商未依約履行義務的情事，使得交易過程蒙上陰影，政府也因此承受未善盡管理之責的批評。
趁著2016年元旦即將實施房地合一實價課稅之前，不動產市場的年終出清壓軸大戲，即將登場！
繼建商推出新屋陸續降價刺激買氣後，最近公部門招商、民間商用不動產和土地的求售案件紛紛出籠，金額至少千億元，其中，不乏降價促銷的好康，積極向買方招手。
明年即將實施房地合一實價課稅，不動產稅制自此將跨入半世紀以來最大一次不動產稅改時代，由於適用條件限定為2015年12月31之前取得不動產產權，才適用舊制；再加上買盤縮手，只剩下自用型買方撐大局，相對拉長交易時間，不少民間、以及公部門不動產，紛紛力拚在第3季至11月能夠完成不動產處分。這麼一來，使得民間和公部門求售中的不動產，竟爆出千億元的大量。
最新調查顯示，目前民間商用不動產5大樓，包括：中信銀松壽總部大樓152億元、宏盛國際金融中心約200億元、三陽工業內湖T．CBD1棟90億元、新壽曼哈頓世貿大樓90億元及新壽A8館280億元，這5大案就釋出812億元。
公部門方面，調查顯示目前北市府端出6大公有地招商案，估地上權底價就至少300億元，其中舊市議會大樓公告以底價32.28億元三度招商；至於交通部高鐵局方面，新竹站特定區地上權土地，估民間投資金額約20億元，另外高鐵局本周也公告標售北、中、南住宅和商業區土地，由國產署代為招標，總底價約52.23億元。
台北國稅局今年6月1新增專人服務的「不動產稅務秘書」，24小時都可預約，提供專人面對面的「不動產買賣聯合稅務健診服務」，就像醫生看診不會換人，6月底約有40幾件諮詢，未來還會有房地合一稅專區，所有關於不動產買賣的疑難雜症都可問。
台北國稅局副局長王玠琛說，台北國稅局本來設有窗口，提供民眾奢侈稅健診服務，不要因為誤信不動稅務的江湖人員被罰款，後來發現民眾需求不只有奢侈稅相關問題，不動產稅目很多，因此擴大範圍，從6月起，所有不動產交易有關的議題都可諮詢。
不動產買賣涉及的稅目眾多，包含綜所稅、奢侈稅、土增稅、契稅、印花稅等，台北國稅局特別與台北市稅捐稽徵處合作，專人受理申請不動產健檢服務，民眾可用電話或填寫預約單申請，服務範圍包含國稅與地方稅不動產稅務相關諮詢。
官員說，民眾最關心的問題是不動產如何課稅的問題。（林巧雁／台北報導）
房地合一新稅制明年上路，今年下半年買房重點在於誰最省稅。據房仲指出，土地持分越高及屋齡大、房屋評定現值越低的透天、公寓產品，堪稱是下半年房產界的「省稅一哥」。
根據統計，北市公寓每坪53.9萬與電梯大樓、華廈66.8萬，平均價差近2成。其中，相較容易入手的6大行政區分別為文山、北投、萬華、南港、士林及內湖區，公寓均價僅4字頭。
好房網總編輯吳光中表示，目前房市自住當道，公寓土地持分高，還有低公設、使用面積較大等優點，如以購買30坪公寓換算，總價約1600萬元，即可入住台北市。
尤其，北市部分行政區的公寓價格相對較低，是取得進入台北市居住的「入場券」，例如士林區華廈每坪66.4萬，公寓單坪45萬，價差高達32.2%。同樣入住士林區，但公寓打了七折價。
不過，若在機能發展成熟的住宅區，公寓與大樓華廈價格相差不遠。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，例如松山區接近市中心，生活圈、明星學區匯集，又有捷運松山線加持，公寓及大樓單坪價差僅5.7萬元。
出售房產利得，在新制採取房、地合一課稅制下，目前持有預售屋的民眾，將因交屋時點不同，面臨新、舊制過渡期不同的課稅待遇。不過，若購買預售屋目的是用於自住，適用新制合一課稅反倒有利。
即將施行的房地合一課稅新制，房產交易適用哪種課稅方式，取決於房產交易取得日。 包括預售屋在內，產權取得日期如果落在今（2015）年12月31日以前，所有權人選明年新制施行後出售，因持有期間長短不同，會出現兩種不同課徵方式：
一、出售時持有未滿二年：按新制房地合一課稅，因屬短期交易（未滿二年），適用新制稅率分別為35%或45%（短於一年）。
二、出售時持有滿二年：適用舊制房、地分開課稅。
預售屋的產權取得日如果是在明（2016）年以後，不論何時出售均適用新制合一課稅。但是此時，房產所有人因預售屋的用途不同，也有兩種不同課徵方式：
居住正義的大旗下，政府廣建社會住宅，不但不會造成房價下跌，反而可創造區域發展紅利，對全台房地產市場的發展，將有助攻效果才對。
最近台灣房產有三大紀事：社會住宅推動、稅制上調及海外置產興起。
台北市長柯文哲主政下，掀起台北市的一陣龍捲風，為全面推行「居住正義」，釋出四處共計570戶的聯開宅作為社會住宅，卻引起周邊居民的反彈。
這批聯開宅租金為原租金的八五折，折後每戶仍要1.51萬元起跳，對於一般年輕人而言，依舊是一個沉重的負擔。
實際上，台灣目前只租不售的社會住宅共計6,813戶，僅占住宅總存量的0.08%；相對日本社會住宅共計345.6萬戶、香港也有76.1萬戶來說，台灣在社會住宅的供給是遠遠低於鄰近國家。我認為此舉並不如群眾刻板印象般，將造成房價下跌，反之政府為推動政策實施，必將加速資金注入及更精準管理，造就周邊生活機能提升及商機注入，創造更多區域紅利。
金管會銀行局副局長呂蕙容表示，現行規定，銀行投資性不動產的評價方式只有「收益法」及「土地開發分析法」兩種
〔記者王孟倫／台北報導〕金管會昨天預告新措施，將我國銀行的投資性不動產之估價方式，新增可採「公允價值」，也就是以「市價法」入帳；金管會表示，目前有17家國銀有投資性不動產，若採「市價法」衡量，預估整體淨值可增加500多億元。
金管會銀行局副局長呂蕙容表示，現行規定，銀行投資性不動產的評價方式只有「收益法」及「土地開發分析法」兩種，但有銀行業者反映，上述方式無法反映不動產真正價值，因此金管會檢討後作出兩大調整措施。
首先是最受矚目的「估價方法」：未來不限於收益法及土地開發分析法，得採其他方法。若採收益法，折現率亦不受最低下限之限制。
其次是委外估價門檻：單筆未達5000萬元者，得自行估價；單筆達5000萬元未滿1億元者，得自行估價，並由會計師複核；單筆達1億元以上者，應委外估價。
甫通過的「房地合一，實價課稅」修正案，經過近一年的努力，財政部長張盛和大呼「自助、人助、天助！」究竟他是如何推動的？
六月五日，立法院三讀通過，十五天前行政院才拍板定案的「房地合一，實價課稅」的所得稅法修正案。這是台灣落伍的不動產稅制，有史以來最大的改革。
民眾明年起取得的不動產，未來買賣獲利，扣除四百萬免稅額，將依持有時間的長短，以一五％到四五％的稅率繳稅。自住者稅率一○％。
「法案通過真是自助、人助、天助！」財政部長張盛和興奮之情溢於言表。
張盛和口中的「自助」是指財政部的努力。張盛和是近二十年來，第三位文官出身的財政部長。政大財稅所畢業，張盛和由稅制委員會一路由科員做起，台灣重大稅制改革，他幾乎都是起草幕僚，對於稅制歷史、糾葛與實務瞭若指掌。
房仲業者用來向買方介紹房屋的「不動產說明書」，應揭露是否為工業住宅、社區有無開放空間、是否為凶宅等情事。
內政部昨（17）日宣布，自10月1日起，房仲業者用來向買方介紹房屋的「不動產說明書」，應揭露是否為工業住宅、社區有無開放空間、是否為凶宅等情事。由於揭露資訊更全面，消費者權益更受保障。
內政部修正不動產說明書應記載及不得記載事項，成屋部分除了將目前作住宅使用的建物是否位工業區、不得作住宅使用的商業區或其他分區列為應記載事項，也增列有無獎勵容積開放空間提供公共使用的情形，可避免消費者買到違規使用的工業住宅，或原以為是社區公設但其實是開放空間。
內政部地政司司長王靚琇表示，成屋買賣契約書現在須揭露屋主產權持有期間內，是否曾發生非自然死亡的事件，但10月起也須在交易前期的不動產說明書內，增列是否發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒等情形，讓凶宅定義更明確。
預售屋部分，內政部也修正不動產說明書應記載事項，在「出售面積及權利範圍」增列本戶建物總面積、主建物面積占本戶建物得登記總面積的比率等計算方式；並在「重要交易條件」中增列賣方是否有附加設備，以及履約保證機制，有無解約、違約罰則。
高股利率、法定收益率分配、抗通膨與收益成長潛力
富蘭克林坦伯頓投顧中午舉行「房迎錢潮、債造錢坤」投資展望說明會，全球房地產基金經理人威爾森．邁吉（Wilson Magee）認為儘管美國升息在即市場對不動產有疑慮，但即使進入利率上揚階段，全球不動產也多有續揚表現，加上高股利率、法定收益率分配、抗通膨與收益成長潛力等四大投資優勢，建議全球化布局策略長期投資。
據統計，1993至2013年這十年間經驗，美國十年期公債殖利率波段上揚超過1%時，全球不動產指數平均上漲8.1%，美國REITs指數則平均上漲2.1%，即使進入利率上揚階段，統計上述期間後12個月全球不動產指數平均上漲18.6%，美國REITs指數平均漲幅更達24.7%。威爾森．邁吉說，這顯示利率上揚所反映的是經濟健康成長非突發或極端升息，因基本面改善、房地產需求增加，投資不動產市場仍能提供正報酬表現。
步入第二季的金融市場，因各國政府政策方向分歧，投資氣氛顯得詭譎多變，股債波動加劇，投資布局更需謹慎費心。富蘭克林證券投顧表示，景氣及資金寬鬆環境下，股市仍有高點可期，但隨著指數攀高、技術面震盪壓力上升，債券基金配置也變得格外重要，建議2015年投資主軸仍以股票資產為核心，搭配高收益與新興債市部位，提前作好因應升息趨勢與油價回穩走升下的布局準備。
日盛亞洲高收益債券基金經理人鄭易芸表示，近期走勢延續升息時點延後，風險資產持續偏強，油價持續回升帶動能源相關債券持續上漲，礦業相關債券震盪但仍收高。
政府打房使不少投資人開始關注海外不動產，主要是海外不動產具有高租金投資報酬率、未來房價上升空間及匯差收益等特性與機會。除了美國紐約、洛杉機、舊金山、日本東京外，近期英國倫敦房產投資開始熱門，台灣有不少企業家、投資者特地前往英國投資整棟辦公室。
根據調查，倫敦住宅租金投資報酬率約4%，若再考慮匯率，今年英鎊跌至十年低點，比起2007年高點貶值約30%，匯率下修風險減少，英鎊增值空間相對增加，加上英國政府發表2015年2月房價指數，全英國房價年成長率6.5%，倫敦成長率達到13.1%。
倫敦政經及法律制度成熟、租金收益平穩上揚、房價上漲強勁及英鎊增值空間，都是吸引海外投資人前往英國倫敦購買不動產的誘因，且倫敦是全球二大國際金融中心，資金從全球各地匯集，其中俄羅斯、中東、歐洲、中國大陸資金為最大宗。
外國資金大量投資使倫敦不動產市場長期保持高交易量，不動產持有者及投資者出場時能較輕易出清不動產，這是近年倫敦不動產保持強勁成長的原因之一。
5月報稅季到，KPMG台灣所家庭稅務辦公室經理陳信賢表示，不動產交易向來為國稅局查核重點，特別是預售屋紅單、借名投資、法拍屋及金店面租金所得，更是國稅局四大查核熱區。
安侯建業聯合會計師事務所（KPMG）台灣所昨（13）日舉辦「家庭所得稅申報實務研討會」，針對不動產交易，陳信賢指出，有不動產投資習慣的民眾，須留意四大國稅局查核熱區，包括預售屋紅單買賣所得、借名投資所得、買賣法拍屋所得及金店面租金所得。
首先，在借名投資部分，陳信賢表示，由於坊間有不少民眾喜歡集資購買不動產，但大數人不知道，房屋是登記在所有人名下，還是其中一人名下，稅負將「差很大」。房屋所有權人，依照現制繳稅時土地部分只須繳土增稅、房屋部分繳財產交易所得即可。
但出資、卻未登記所有權者，一旦遭國稅局查核，由於房屋並未登記在其名下，將被視為借名投資，進而認定為是從事房屋「權利」買賣，在計稅時，就須依房屋加土地的實際交易價格去計算獲利，獲利併入綜所稅課徵後，最高稅率可能暴增至40%，稅負將暴增。
其次，陳信賢提醒，民眾投資法拍屋時要注意，由於投資法拍屋者通常為專業投資人，因此投資法拍屋的獲利，很常被國稅局判定為營利所得，而非財產交易所得。一旦國稅局以營利所得方式認定，除營利所得須併入綜所稅繳納，還會有漏報5%營業稅的問題，須多加注意這層風險。
