許我一棟房

「簽約」是房地產買賣中非常重要的一環，與交易安全息息相關。不管你是透過仲介還是直接跟屋主買賣，在經過了勤勞地找屋、看屋、議價後，雙方價格達成了共識，就要開始辦理「簽約」囉！不管你是透過仲介還是直接跟屋主買賣，都要耐心看完這一篇文章喔！

目前不動產買賣實務上有二種契約，其中「公契」係作為產權移轉之用，「私契」則是買賣雙方的權利義務。簽約注意事項整理如下：

• 代書與履約保證不能少：
  買賣房子動輒百萬、千萬，因此，有兩個費用千萬不能省－「代書」和「買賣價金履約保證」。許多人認為透過仲介買賣就一定安全，其實，仲介也是透過代書和履保來確保交易安全喔！建議在簽約時就找誠信、有口碑的代書辦理，並承做買賣價金履約保證。
   
• 產權清楚：
  簽約前買方應申請簽約當天的土地及建物謄本，注意坪數是否正確（目前謄本計算面積以平方為單位，平方公尺*0.3025=坪），或是否有限制登記（如假扣押、假處分等）尚未塗銷，土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。而目前賣方銀行抵押設定金額多少，尤應特別注意，以作為支付各期價款的依據。你可以請代書代為調閱謄本，並查看以上面積、限制登記、使用分區、抵押設定金額等問題，避免未來因產權問題影響過戶、交屋。
   
• 確認簽約當事人為本人或有權代理人：
  契約當事人原則上應由本人親自簽約，否則應有特別授權之書面證明。簽約時由代書核對雙方身份證，確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。若本人未能出面，應提授權書，其內容並應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利，並提出本人之印鑑證明（需與授權書所用印者相同）， 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時（未滿二十歲且未結婚者），則應由法定代理人出面簽約。
  
  此外，依法律規定，簽約書訂定好後，買賣雙方只要簽名或蓋章皆生效力。惟目前實務上，皆要求當事人親自簽名且蓋章，以示慎重；而如係代理人代理簽約，則於簽立本人姓名後再註明代理名義並簽名始可。
   
• 契約內容需謹慎檢視：
  買賣契約內容包含了雙方詳細的權利義務，不可不慎。關於契約書內必須以數字訂明者，如坪數、金額、持分等記載，應儘量以國字大寫為宜，以避免變造及爭議。目前房地產買賣的契約並無公定版本，內政部為了協助買賣雙方公平交易，制定了「成屋買賣契約書範本」，除了標明買賣標的、價款、付款時間、產權移轉、稅費負擔、點交和擔保事宜，還附上了「建案現況確認書」，包含輻射屋檢測、海砂屋檢測、漏水聲明、非事故屋（無兇殺或自殺致死之情事) 聲明，保障買方不會買到瑕疵屋。如果你是透過仲介買賣，也可以比對仲介提供的合約和內政部的買賣契約書範本，針對有差異的內容可以跟代書與仲介討論。
  
  此外，除了上述的「私契」權利義務需明文擬定外，「公契」的移轉價格也應特別留意。由於公契之移轉價格為課稅的依據，應明文規定清楚，如果簽約時遇到七月，由於正值調整土地公告現值，更應謹慎小心，以避免爭議。
   
• 付款方式應公平：
  目前買賣付款方式大體上分為四個階段，即簽約、用印（備證）、完稅、尾款。各階段之付款成數依雙方要求而有不同，通常約定為10%、10%、10%、70%（為保證買方尾款可如期支付，依目前交易習慣，代書會請買方開立一紙與尾款同額之商業本票置於代書處，而於尾款支付時始無息退還買方），不過，如果賣方銀行尚有貸款未清，則可以其金額以作為支付尾款金額之參考。小編在此強烈建議買賣雙方使用買賣價金履約保證服務，所有款項在過戶、交屋前均存進專屬履保信託專戶，待履保公司和代書確認「不動產買賣契約書」上的交易條件與約定全部滿足後，才進行價金和產權移轉，如未滿足則退回價金，並取消執行產權移轉，避免賣方捲款潛逃。
   
• 交屋時期及方式應明確：
  一般房地產買賣，通常以支付尾款時辦理交屋手續，惟如買賣雙方另有協議時，應以書面規定清楚，以避免爭議。
   
• 最後在做一次詳細檢查：
  簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章，簽約書如為兩張以上， 應於騎縫處雙方蓋章等，逐一檢查，以避免日後產生糾紛。
   

簽約真的非常重要，只要挑選誠信、有口碑的代書，承做買賣價金履約保證，並注意以上注意事項，就可以安心的等待過戶、交屋喔！